Chaninat Zone

คำถาม : สวัสดีครับ เมื่อปีที่แล้วผมรับจำนองที่ดินไว้ 1 แปลงที่จังหวัดนครพนม ตอนนี้ผมต้องการบังคับจำนองที่ดินแปลงนี้ แต่ผมไม่สะดวกที่จะเดินทางไปจังหวัดนครพนมเพื่อดำเนินคดีบังคับจำนองครับ ไม่ทราบว่าผมจะดำเนินการอย่างไรได้บ้างครับ

คำตอบ : การฟ้องบังคับจำนองเป็นการฟ้องเกี่ยวด้วยอสังหาริมทรัพย์ซึ่งโดยปกติการฟ้องคดีเกี่ยวด้วยอสังหาริมทรัพย์ สิทธิ หรือประโยชน์อื่นใดอันเกี่ยวด้วยอสังหาริมทรัพย์ ต้องยื่นฟ้องต่อศาลที่อสังหาริมทรัพย์(ที่ดิน)นั้นตั้งอยู่ ดังนั้น โดยหลักแล้วคุณต้องยื่นขอบังคับจำนองที่จังหวัดนครพนมค่ะ ในกรณีที่คุณไม่สะดวก คุณสามารถยื่นฟ้องคดีต่อศาลที่ผู้จำนอง(เจ้าของที่ดิน)มีภูมิลำเนาอยู่ได้ ดังนั้นคุณต้องทราบก่อนว่าผู้จำนองมีภูมิลำเนาอยู่จังหวัดใด ซึ่งคุณอาจจะสะดวกกว่าการเดินทางไปจังหวัดนครพนมก็ได้ อย่างไรก็ตามในชั้นบังคับคดี(ขายทอดตลาดที่ดิน) คุณยังคงต้องบังคับคดีที่จังหวัดนครพนมอยู่ดีค่ะ

คำถาม : ญาติของผมอยากเช่าที่ดิน โดยจะทำสัญญาเช่าตลอดชีวิต จะสามารถทำได้หรือไม่ครับ ?
คำตอบ : กรณีที่ทำสัญญาเช่าที่ดินในประเทศไทยนั้น กำหนดระยะเวลาการเช่าไว้ 30 ปี จะทำเกิน 30 ปีไม่ได้ แต่จะต่ออายุสัญญาก็ได้ โดยต้องมีกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันทำต่อ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540
หากว่าญาติของคุณต้องการจะอยู่ในที่ดินได้ตลอดชีวิต ดิฉันขอแนะนำว่าควรจะทำสัญญาให้
 สิทธิอาศัยซึ่งจะสะดวกกว่า เนื่องจากสามารถกำหนดว่าให้มีสิทธิอาศัยตลอดชีวิตได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1403 วรรคแรก โดยทำสัญญาเพียงครั้งเดียว และญาติของคุณยังมีสิทธิอาศัยอยู่ในโรงเรือนได้โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าด้วยค่ะ
หรืออีกกรณีหนึ่งก็สามารถทำสัญญาให้สิทธิเก็บกิน โดยกำหนดให้ญาติของคุณมีสิทธิเก็บกินได้ตลอดชีวิต ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา มาตรา 1418 วรรคแรก และญาติของคุณก็สามารถใช้สิทธิเก็บกินในที่ดินได้โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าเช่นเดียวกันค่ะ รวมถึงสามารถนำที่ดินให้ผู้อื่นเช่าได้ โดยญาติของคุณเป็นผู้เก็บค่าเช่าเอง
โดยสิทธิอาศัยหรือสิทธิเก็บกิน อาจจะมีข้อเสียดังนี้ คือ
สิทธิอาศัย ญาติของคุณจะต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาทรัพย์เอง และบางทีเจ้าของทรัพย์อาจจะสามารถจดทะเบียนให้สิทธิอาศัยแก่บุคคลหลายคนในที่ดินเดียวกันได้
สิทธิเก็บกิน ญาติของคุณจะต้องออกค่าใช้จ่ายในการจัดการทรัพย์สิน เสียภาษีอากร กับใช้ดอกเบี้ยหนี้สินซึ่งติดพันกับทรัพย์สินนั้น และถ้าหากว่าทรัพย์มีประกันวินาศภัย ก็จะต้องต่อสัญญาเมื่อถึงกำหนดเวลาต่อ และ ต้องเสียเบี้ยประกันระหว่างที่ใช้สิทธิเก็บกินด้วย
ตามข้อเท็จจริงและคำแนะนำดังกล่าวข้างต้นเป็นเพียงแนวทางเท่านั้นค่ะ ดิฉันคิดว่าคุณควรที่จะปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญในเรื่องดังกล่าวเสียก่อนที่จะตัดสินใจ เนื่องจากการพิจารณาในการจดทะเบียนนั้น จะมีข้อเท็จจริงเป็นกรณีๆ ไป ดังนั้นการปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญเพื่อขอคำแนะนำจะช่วยรักษาผลประโยชน์ของคุณได้ดีที่สุดค่ะ

คำถาม : สามีของดิฉันเป็นคนต่างชาติ และเปิดบริษัทในประเทศไทย โดยสามีของดิฉันเป็นกรรมการบริษัทฯ ค่ะ ถ้าสามีจะขายที่ดินที่เป็นของบริษัทฯ ให้กับดิฉัน จะได้มั๊ยค๊ะ ดิฉันกับสามีจดทะเบียนสมรสกันด้วยค่ะ รบกวนตอบด้วยนะคะ
แสดงความคิดเห็น : สามีคุณจะทำการในฐานะผู้แทนของนิติบุคคลเพื่อขายที่ดินให้คุณไม่ได้ เพราะถือว่าประโยชน์ได้เสียของบริษัทฯ ขัดกับประโยชน์ได้เสียของผู้แทนของนิติบุคคล สามีคุณจึงดำเนินการขายที่ดินให้คุณไม่ได้ ต้องให้กรรมการอื่นดำเนินการแทน และต้องเป็นมติของที่ประชุมบริษัทฯ ด้วยค่ะ

คำถาม : ดิฉันมีสามีเป็นชาวต่างชาติค่ะ จดทะเบียนสมรสแล้ว หลังจากจดทะเบียนสมรส ดิฉันซื้อบ้านและที่ดินเป็นชื่อดิฉันคนเดียวค่ะ แล้วถ้าดิฉันต้องการนำบ้านและที่ดินดังกล่าวให้สามีชาวต่างชาติของดิฉันเช่าได้มั๊ยค่ะ
แสดงความคิดเห็น : คุณไม่สามารถทำได้นะคะ เพราะเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะทราบทันทีเลยว่าการทำสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว มีเจตนาที่จะหลีกเลี่ยงกฎหมาย โดยอาจพิจารณาได้ถึงการซื้อตอนแรกด้วยว่า อาจเป็นเงินของฝ่ายชายที่เป็นคนต่างด้าวซื้อ ซึ่งถ้าเจ้าหน้าที่สอบสวนแล้วทราบว่าเงินที่ซื้อเป็นเงินของคนต่างด้าวจริง เจ้าหน้าที่จะทำการจำหน่ายบ้านและที่ดินนี้ และนำเงินคืนให้กับคนต่างด้าว และคุณอาจโดนฟ้องในข้อหาแจ้งความเท็จต่อเจ้าพนักงานอีกด้วยนะคะ

คำถาม : ดิฉันแต่งงานกับคนต่างชาติและจดทะเบียนสมรสแล้วค่ะ ตอนนี้ดิฉันต้องการจะซื้อบ้านและที่ดินโดยให้เป็นชื่อของดิฉันคนเดียวได้มั๊ยคะ
แสดงความคิดเห็น : กรณีของคุณ คุณมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว คุณสามารถซื้อบ้านและที่ดินโดยเป็นชื่อคุณคนเดียวได้ ในวันจดทะเบียนนิติกรรม ทั้งคุณและคู่สมรสต่างด้าวต้องยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันในหนังสือรับรองของกรมที่ดิน ว่าเงินทั้งหมดที่นำมาซื้อบ้านและที่ดินเป็นสินส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่สินสมรส เจ้าหน้าที่จะทำการสอบสวนเบื้องต้นและขอดูหลักฐานทางการเงินว่าเป็นเงินของคนไทยทั้งหมดจริงหรือไม่ เพราะถ้าไม่มีหลักฐานแสดงให้เจ้าหน้าที่เห็นว่าเป็นเงินของคนไทยจริง เจ้าหน้าที่จะไม่ดำเนินการจดทะเบียนให้ เพราะกรณีเช่นนี้เจ้าหน้าที่อาจเล็งเห็นได้ว่าเป็นการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวได้ ถ้าคุณมีหลักฐานทางการเงินไปแสดงให้เจ้าหน้าที่ดูได้ และคู่สมรสต่างด้าวของคุณได้ยินยอมด้วยดังกล่าว คุณก็สามารถทำได้ค่ะ

คำถาม : ผมอยากเปิดบริษัทฯ ในประเทศไทย ถ้าผมมีบริษัทฯ ต่างด้าวเป็นผู้ถือหุ้นด้วย แล้วบริษัทฯ ของผมจะซื้อที่ดินได้หรือเปล่าครับ
แสดงความคิดเห็น : ต้องพิจารณาก่อนว่าบริษัทฯ ของคุณเป็นนิติบุคคลไทยหรือเปล่าค่ะ เนื่องจากนิติบุคคลตามกฎหมายไทยสามารถมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวโดยถือหุ้นได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของทุนจดทะเบียน และผู้ถือหุ้นต้องเป็นคนต่างด้าวไม่เกินกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด บริษัทฯ จึงสามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ ในกรณีของคุณ คุณตั้งบริษัทฯ ตามกฎหมายไทยโดยมีนิติบุคคลต่างด้าวถือหุ้นในบริษัทฯ ของคุณด้วยก็ได้ ซึ่งจะนับนิติบุคคลต่างด้าวที่ถือหุ้นในบริษัทฯ ของคุณเป็นคนต่างด้าว 1 คนในจำนวนผู้ถือหุ้น ของบริษัทฯ ถ้านับแล้วบริษัทฯ ของคุณต้องมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวซึ่งถือหุ้นไม่เกินร้อยละ 49 และผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวไม่เกินกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด บริษัทฯ ของคุณก็สามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ค่ะ